La sentenza della Cassazione n. 10392 del 2025 rappresenta un importante chiarimento in materia di esenzione fiscale relativa ai fabbricati destinati alla vendita da parte delle imprese costruttrici. Di seguito si propone un commento dettagliato, analizzando i principi enunciati, le motivazioni della Suprema Corte e le implicazioni pratiche.

 

La sentenza della Cassazione n. 10392 del 2025 rappresenta un importante chiarimento in materia di esenzione fiscale relativa ai fabbricati destinati alla vendita da parte delle imprese costruttrici. Di seguito si propone un commento dettagliato, analizzando i principi enunciati, le motivazioni della Suprema Corte e le implicazioni pratiche.

**1. Contesto normativo e oggetto della pronuncia**

L’articolo di riferimento disciplina le agevolazioni fiscali, in particolare l’esenzione dall’imposta o altre imposte sui fabbricati. La norma prevede che i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita possano beneficiarne, a condizione che siano nuovi e pronti per la commercializzazione.

La sentenza n. 10392/2025 si inserisce in questa cornice, affrontando il problema di definire i confini dell’esenzione e, in particolare, se essa possa essere estesa anche ai fabbricati che, pur non essendo nuovi al momento della vendita, sono stati oggetto di interventi di ristrutturazione da parte dell’impresa.

**2. La ratio della decisione e le motivazioni della Cassazione**

La Corte di Cassazione, richiamando il testo della norma e l’interpretazione sistematica delle disposizioni fiscali, chiarisce che:

- L’esenzione è riconosciuta esclusivamente ai fabbricati costruiti ex novo dall’impresa e destinati alla vendita, in quanto la norma intende incentivare la costruzione di nuovi immobili, favorendo così l’attività edilizia e il mercato immobiliare.

- I fabbricati ristrutturati dall’impresa, anche se destinati alla vendita, non beneficiano dell’esenzione, poiché la loro condizione di “nuovo” non è più presente. La ristrutturazione, pur migliorando l’immobile, non trasforma l’edificio in un fabbricato “nuovo” ai fini fiscali.

- La ratio di questa disciplina mira a incentivare la costruzione ex novo, e non l’attività di ristrutturazione o riqualificazione di immobili esistenti.

**3. Implicazioni pratiche**

Questo principio ha rilevanti conseguenze pratiche per le imprese edilizie e per i contribuenti:

- Le imprese devono distinguere tra interventi di nuova costruzione e interventi di ristrutturazione. Solo i primi sono qualificabili come fabbricati nuovi e quindi idonei all’esenzione.

- La ristrutturazione di un immobile esistente, anche se finalizzata alla sua vendita, non consente di beneficiare delle agevolazioni fiscali previste per le nuove costruzioni.

- È importante documentare correttamente lo stato dell’immobile al momento dell’atto di vendita, al fine di dimostrare che si tratta di un fabbricato costruito ex novo.

**4. Conclusioni**

La sentenza n. 10392/2025 ribadisce che l’esenzione fiscale in materia di immobili destinati alla vendita dall’impresa costruttrice si applica esclusivamente ai fabbricati costruiti ex novo. La ristrutturazione di immobili esistenti, anche se finalizzata alla vendita, non può beneficiare dello stesso trattamento fiscale. Tale orientamento rafforza la ratio incentivante della norma, che mira a stimolare la nuova edilizia e non la semplice riqualificazione di edifici preesistenti.

**5. Considerazioni finali**

Le imprese devono prestare particolare attenzione alla qualificazione degli interventi immobiliari per evitare fraintendimenti e rischi di contenzioso fiscale. La distinzione tra nuove costruzioni e ristrutturazioni è fondamentale e deve essere correttamente documentata. Inoltre, questa pronuncia può influenzare le strategie di sviluppo immobiliare, incentivando progetti di costruzione ex novo rispetto a interventi di semplice ristrutturazione.