Pronuncia della Cassazione n. 26702/2025 (Sezione civile) in materia condominiale e di accessibilità per persone con disabilità, con analisi dei profili giuridici, delle implicazioni pratiche e di eventuali criticità.
Fatti, questione e decisione
Fatti e oggetto del giudizio
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Alcuni condomini avevano richiesto l’installazione di un ascensore (o altra struttura per superare barriere architettoniche) in un edificio condominiale, al fine di rendere accessibile l’edificio e le singole unità anche alle persone con ridotta mobilità.
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L’assemblea condominiale (o la proprietà) aveva rifiutato tale installazione, ritenendola pregiudizievole per le parti comuni (es. riduzione della larghezza delle scale, alterazione dell’estetica, pregiudizio all’uso degli spazi).
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In particolare, il rifiuto era legato all’argomento che le norme di condominio (ad esempio le delibere assembleari che regolano innovazioni) avrebbero subordinato l’installazione alla preventiva approvazione dell’assemblea, e che l’installazione avrebbe potuto violare limiti tecnici o regolamenti.
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I ricorrenti hanno impugnato la decisione negativa, deducendo che la “accessibilità” degli edifici è divenuta un “requisito essenziale” (una qualitas dell’edificio privato), da garantire anche in deroga alle norme condominiali che ostacolino l’innovazione per rimuovere barriere architettoniche.
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La Cassazione, con la sentenza n. 26702/2025, ha accolto il ricorso, stabilendo che l’accessibilità (intesa come possibilità di raggiungere l’edificio, le sue unità, spazi e pertinenze in condizioni di sicurezza e autonomia) è ormai una qualità essenziale degli edifici privati, meritevole di tutela prevalente rispetto a norme condominiali ostacolanti. L’installazione dell’ascensore (o servoscala, piattaforma elevatrice, ecc.), anche se non deliberata dall’assemblea, può essere legittimata se non comporta pregiudizio per la stabilità o la sicurezza dell’edificio.
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In sintesi: le barriere architettoniche, in certi casi, devono essere rimosse anche contro il dissenso dei condomini, ove l’intervento risulti compatibile con la sicurezza dell’edificio e non pregiudichi in modo grave la fruizione delle parti comuni.
Il quotidiano Il Sole 24 Ore — in un articolo dedicato — riporta che:
«L’“accessibilità” … è divenuta “una qualitas essenziale degli edifici privati”, (…) anche in deroga alle norme sul condominio negli edifici.»
Principi giuridici affermati
La pronuncia si articola su alcuni assi fondamentali, che vale la pena evidenziare:
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Accessibilità come qualità essenziale dell’edificio privato
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Il giudice afferma che l’accessibilità (intesa come possibilità di raggiungere l’edificio e le sue unità, anche da chi ha ridotte capacità motorie o sensoriali, con condizioni di sicurezza e autonomia) è diventata una qualitas essenziale dell’edificio stesso.
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Ciò significa che tale requisito (che un tempo era valutato come desiderabile o auspicabile) acquisisce ora forza di criterio strutturale, che può prevalere su vincoli o divieti usuali derivanti dal regolamento di condominio o da delibere assembleari.
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Prevalenza dell’accessibilità rispetto a regole ordinarie del condominio
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La pronuncia precisa che questa priorità si esercita anche in deroga alle norme ordinariamente applicabili al condominio (ovvero, le regole che disciplinano innovazioni, modifiche dell’uso delle parti comuni, e la soggezione al voto assembleare).
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Ciò significa che, anche se il regolamento condominiale o l’assemblea negassero l’intervento, tale rifiuto non può ostacolare la realizzazione dell’opera se essa è necessaria per garantire l’accessibilità, compatibilmente con la sicurezza/stabilità.
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Limiti alle innovazioni: stabilità e sicurezza dell’edificio
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L’unico limite al diritto di realizzare interventi per l’accessibilità è che tali opere non compromettano la stabilità e la sicurezza strutturale dell’edificio. Se l’opera può essere realizzata senza mettere a rischio la integrità dell’edificio e senza provocare danni che ne riducano l’uso comune in modo grave, l’intervento deve essere consentito.
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Le esteticità, la limitazione dell’uso di alcune parti comuni (entro limiti ragionevoli), o l’impatto sulle dimensioni accessorie possono essere valutate, ma non possono prevalere come ostacolo assoluto.
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Indipendenza dal previo consenso assembleare quando manca deliberazione nei tempi stabiliti
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La pronuncia afferma che non è sempre necessario attendere l’approvazione dell’assemblea: se entro termini prescritti l’assemblea non decide, i richiedenti possono procedere (a proprie spese) con opere removibili, servoscale, etc.
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In tal modo, la legge non consente che l’inerzia assembleare o il semplice diniego diventino un ostacolo insormontabile per chi ha bisogno dell’accessibilità.
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Valore costituzionale e richiamo alla Corte costituzionale
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La sentenza richiama il dato che in Italia vi è una consapevolezza sociale e costituzionale (anche attraverso precedenti della Corte costituzionale) in merito al dovere di abbattere le barriere architettoniche e di garantire l’uguaglianza e la dignità delle persone con disabilità (per esempio la sentenza costituzionale n. 167/1999).
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L’orientamento è che norme condominiali, delibere o regolamenti non possono prevalere su diritti che poggiano su valori costituzionali fondamentali, quali l’eguaglianza nell’accesso.
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Criticità interpretative e questioni aperte
Anche se la pronuncia appare molto innovativa e favorevole alle persone con disabilità, non è esente da questioni e limiti che vale la pena mettere in rilievo:
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Criterio del “pregiudizio ragionevole” / proporzionalità
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Anche se l’accessibilità è essenziale, non tutte le opere richieste potranno essere imposte senza verifica: occorre sempre un esame concreto di compatibilità tecnico-strutturale, di proporzionalità e di impatto sulla fruizione delle parti comuni. Ciò richiede perizia tecnica.
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Il criterio della proporzionalità sarà centrale: l’intervento deve essere il meno invasivo possibile, adeguato al fine richiesto. Non potranno essere imposte opere sproporzionate che alterino radicalmente l’edificio.
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Ambito di applicazione: solo edifici esistenti o anche di nuova costruzione?
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La pronuncia si riferisce a edifici privati già esistenti, con barriere architettoniche. Non è del tutto chiaro se il criterio della qualitas essenziale operi anche per futuri edifici o in contesti urbanistici con vincoli architettonici stringenti (centri storici, edifici vincolati).
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Nei casi di edifici vincolati patrimonialmente o con regime paesaggistico, l’obbligo all’accessibilità può scontrarsi con vincoli sopravvenuti, che potrebbero prevalere.
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Rapporto con norme specifiche (legge, regolamenti regionali, nazionali, DM 236/1989, legge 13/1989, decreto ministeriale barriere architettoniche)
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Esistono già norme speciali (legge 13/1989 per le barriere architettoniche, il DM 236/1989, le leggi regionali) che disciplinano obblighi specifici per l’accessibilità. La pronuncia dovrà essere interpretata in coordinamento con quelle norme, affinché non si creino conflitti interpretativi.
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Ad esempio, le disposizioni tecniche sui limiti dimensionali, sulle larghezze minime, sulle rampe, sui percorsi, potrebbero costituire vincoli validi, e non tutte le richieste di adattamento saranno ammissibili se in contrasto con quelle norme.
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Il costo dell’intervento e la spesa a carico del richiedente
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La Corte sembra indicare che l’intervento può essere realizzato a spese del richiedente, anche contro il dissenso assembleare, se l’assemblea non decide. Ma resta da chiarire in quali limiti (onus massimo, quote condominiali, contribuzione dei condomini ulteriori).
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Non è detto che il soggetto richiedente possa esigere che gli altri condòmini contribuiscano per l’opera: spesso la spesa sarà imputabile in parte proporzionale o secondo criteri speciali, da valutare caso per caso.
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Possibilità di conflitti con regolamenti condominiali, norme edilizie o regolamenti comunali
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Se il regolamento condominiale contiene clausole che vietano determinati interventi o ne richiedono determinati quorumi per le innovazioni, la pronuncia suggerisce che tali clausole non possano bloccare l’installazione di opere di accessibilità essenziali, ma in concreto l’interlocuzione giudiziale con il condominio sarà inevitabile negli casi in cui vi siano contestazioni.
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Le normative edilizie locali e i regolamenti comunali (soprattutto in centri storici, zone vincolate, edifici tutelati) potrebbero porre ulteriori limiti all’installazione (es. vincoli paesaggistici, vincoli di tutela storica). Occorre verificare la compatibilità dell’intervento anche con tali vincoli.
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Esecuzione effettiva e responsabilità tecniche
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Il richiedente dell’intervento dovrà dimostrare la legittimità tecnica e la compatibilità dell’opera, attraverso relazione progettuale, calcoli strutturali, nulla osta tecnici, autorizzazioni edilizie ove necessarie. In assenza di buona progettazione, un giudice potrebbe rigettare la richiesta per ragioni tecniche.
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Chi realizza l’opera dovrà assumersi responsabilità tecniche e assicurative, specie se l’intervento si inserisce in elementi strutturali o impiantistici comuni.
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Impatti pratici e suggerimenti per azione
Effetti pratici per chi richiede l’accessibilità
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Un condòmino con ridotta mobilità potrà richiedere l’installazione di servoscale, ascensori o altri dispositivi di accesso anche contro il parere del condominio, purché l’intervento risulti compatibile con la stabilità e la sicurezza dell’edificio.
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L’inerzia assembleare non potrà costituire un impedimento: se l’assemblea non decide entro un termine ragionevole, l’interessato potrà procedere a proprie spese con opere rimovibili o strutture che non ledano l’uso comune in modo eccessivo.
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Il condòmino deve munirsi di una relazione tecnica e di progetto che dimostri la fattibilità, la sicurezza, la compatibilità dell’intervento con la struttura condominiale.
Necessità di interventi tecnici e verifiche
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Prima di chiedere o realizzare l’opera, è consigliabile far redigere una relazione tecnico-progettuale (da ingegnere, architetto o strutturista) che valuti:
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la compatibilità dell’intervento con la struttura esistente (carichi, vincoli, fondazioni);
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gli impatti sull’uso delle parti comuni (larghezze, spazi, passaggi);
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la conformità con le normative edilizie locali, vincoli urbanistici e vincoli di tutela (se presenti);
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i dispositivi alternativi meno invasivi, per verificare che la soluzione proposta sia proporzionata.
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Richiedere eventuali permessi edilizi, autorizzazioni comunali, nulla osta paesaggistici o altri titoli necessari, soprattutto in edifici soggetti a vincoli.
Azione giudiziale in caso di rifiuto o contestazione
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In caso di rifiuto da parte del condominio, proporre un’azione giudiziale (azione di condominio o azione possessoria, a seconda del contesto) per ottenere l’autorizzazione all’intervento in deroga assembleare.
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Nel ricorso, fare leva sul principio ormai affermato che l’accessibilità è una qualità essenziale e che il rifiuto assembleare non può prevalere in assenza di motivazioni concrete e tecniche che dimostrino la compromissione della stabilità o sicurezza.
Clausole regolamentari e modifiche regolamentari
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Verificare il regolamento condominiale: se contiene clausole che impediscono innovazioni aggressive, è possibile proporre una modifica regolamentare che preveda espressamente la priorità degli interventi per rimuovere barriere architettoniche.
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Se il regolamento non è aggiornabile o è restrittivo, la pronuncia Cass. 26702/2025 suggerisce che quelle clausole non possano prevalere sul diritto all’accessibilità, ma in pratica sarà necessario che il giudice accerti tale prevalenza.
Conclusione e massima
La sentenza Cass. n. 26702/2025 segna un passo significativo nel diritto condominiale e nel diritto della disabilità, affermando che l’accessibilità (cioè la capacità di dare accesso e fruizione all’edificio anche a persone con mobilità ridotta o disabilità sensoriali) costituisce oggi una qualitas essenziale degli edifici privati, e pertanto può imporre la realizzazione di interventi (ascensori, servoscala, piattaforme) anche in deroga alle norme ordinarie di condominio, purché compatibili con la sicurezza e la stabilità dell’edificio.
Massima (proposta):
In condominio, l’accessibilità per persone con disabilità rappresenta oggi un requisito strutturale dell’edificio che può prevalere sulle regole condominiali ordinarie: l’installazione di ascensore o dispositivi similari può essere legittimata anche senza il consenso assembleare, salvo che l’intervento comprometta la stabilità o la sicurezza dell’edificio (Cass. 26702/2025).
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