Decisione Cass. ord. n. 25866 / 2025, con riguardo al tema del “bonus prima casa” in caso di accorpamento di unità immobiliari, e in particolare all’elemento dell’accatastamento entro i tre anni.
Premessa normativa e giurisprudenziale
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Normativa agevolativa “prima casa”
Il regime fiscale agevolato per l’acquisto della “prima casa” è disciplinato dall’art. 1, nota II-bis, della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. 131/1986. Le agevolazioni consistono, a seconda dei casi, nella riduzione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali. Per poter beneficiare del regime sono richiesti vari requisiti, fra cui:-
che l’immobile acquistato non ricada nelle categorie catastali di lusso (A/1, A/8, A/9);
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che l’acquirente non sia titolare nel comune dell’immobile di altra abitazione con le agevolazioni (o, in casi particolari, compiere le scelte alternative richieste);
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che l’immobile sia destinato ad abitazione principale (residenza) entro i termini previsti.
In vari precedenti liti, la Cassazione ha già ammesso che l’agevolazione possa spettare anche quando si acquistino più unità immobiliari contigue da accorpare per costituire la “prima casa” unica (cfr. Cass. 23 marzo 2011, n. 6613; Cass. 6 aprile 2017, n. 9030; Cass. 12 giugno 2020, n. 11322).
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Il tema dell’accorpamento e dell’accatastamento entro il triennio
Una questione controversa era se, in tali casi di acquisto di più unità da unificare, fosse necessario che entro il termine di tre anni dall’acquisto si procedesse anche alla fusione catastale / accatastamento unitario dell’immobile risultante. Se tale condizione fosse imposta come vincolo, la mera unificazione effettiva (fisica/funzionale) non sarebbe sufficiente: occorrerebbe anche il riflesso formale in catasto entro i tre anni.L’Amministrazione finanziaria, in vari casi, ha eccepito che il mancato accatastamento nei tre anni comporti la perdita dell’agevolazione, e ha emesso avvisi di recupero delle imposte. In questo contesto è intervenuta la pronuncia oggetto del commento.
I fatti del caso deciso con l’ordinanza 25866/2025
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Il contribuente acquistò due unità immobiliari contigue (su piani sovrapposti, collegate da scala interna) con l’intento di farne una casa unica.
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Nel momento dell’acquisto, le unità erano catastalmente distinte (due particelle).
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Successivamente l’Amministrazione provvide ad avvisi di liquidazione per revocare i benefici “prima casa”, sostenendo che non fosse stato realizzato l’accatastamento unitario entro il termine triennale, fatto che — secondo l’Ufficio — comporterebbe la decadenza dall’agevolazione.
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Le Commissioni tributarie di primo e secondo grado avevano dato pareri contrastanti, e la questione giunge alla Cassazione.
Principio sancito dalla Cassazione
Con l’ordinanza n. 25866/2025, la Cassazione afferma i seguenti punti fondamentali:
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Il beneficio “prima casa” può spettare anche in caso di acquisto di più unità da unire
La Suprema Corte ribadisce che non è in sé irregolare l’ipotesi secondo cui il contribuente acquisti più unità immobiliari contigue allo scopo di trasformarle in unico alloggio abitativo. In presenza delle condizioni richieste (destinazione unitaria e immobile risultante non di lusso), l’agevolazione è compatibile con tale operazione. -
È necessario che entro il termine triennale di decadenza si realizzi l’unificazione effettiva
La Corte stabilisce che ciò che realmente conta è che l’unificazione strutturale e funzionale (la trasformazione delle unità in un’unica casa) venga realizzata entro il termine triennale che coincide con il termine massimo entro cui l’amministrazione può esercitare il proprio potere di accertamento. L’onere di provare tale unificazione grava sul contribuente. -
L’accatastamento unitario entro i tre anni non è condizione vincolante ai fini dell’agevolazione
La novità (o la conferma chiarificatrice) più rilevante è che la Cassazione afferma che non è necessario che l’accatastamento (fusione catastale, aggiornamento della particella catastale per riflettere l’unitarietà) avvenga entro il medesimo termine triennale.
In altre parole: la mancata esecuzione della fusione catastale entro i tre anni non comporta automaticamente la revoca dell’agevolazione, purché l’unificazione effettiva sia dimostrata nel termine. La Cassazione motiva che considerare l’accatastamento come condizione imprescindibile introdurrebbe un elemento “estraneo” alla finalità della norma agevolativa, che è invece di premiare la realizzazione dell’abitazione principale. -
La variazione catastale può essere utile come elemento probatorio, ma non sostitutivo
La Corte riconosce che l’aggiornamento catastale (la fusione catastale) può costituire un indizio utile per dimostrare che l’accorpamento è avvenuto, ma non può porre fine al tema: non basta che la fusione catastale sia stata eseguita, se non si dimostra che vi sia corrispondenza con la realtà effettiva dell’unica abitazione. Occorre verificare che la realtà strutturale e funzionale corrisponda all’obiettivo dichiarato, entro il termine stabilito. -
Applicazione al caso concreto: accoglimento del ricorso
Nel caso specifico la Cassazione accoglie il ricorso contro la pronuncia che aveva dato rilievo al mancato accatastamento, cassando la decisione della CTR e rinviando la causa per un nuovo esame, affinché si accerti concretamente se l’unificazione effettiva sia avvenuta entro il termine. ()
Criticità, implicazioni pratiche e suggerimenti operativi
Criticità
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Onere della prova a carico del contribuente
Poiché la fusione catastale non è vincolante, l’unico elemento realmente decisivo è la dimostrazione che l’unificazione effettiva (strutturale e funzionale) sia avvenuta nei tempi. Ciò può creare difficoltà pratiche, specie in casi complessi o con riconversioni parziali degli spazi. -
Diversità di giudizi delle Commissioni tributarie locali
Prima di questa pronuncia, molte CTR ritenevano che il mancato accatastamento nei tre anni fosse causa di decadenza dall’agevolazione. L’intervento della Cassazione potrà indurre una correzione di orientamento, ma in sede locale può essere necessario insistere con mezzi di prova. -
Tempistica degli interventi edilizi
Spesso la realizzazione dell’unificazione (opere edilizie, impianti, opere strutturali) richiede tempi non brevi, e possono sussistere difficoltà autorizzatorie, che rischiano di far slittare i lavori oltre i tre anni. È importante programmare con attenzione il cronoprogramma delle opere. -
Rapporti con prassi e interpretazioni dell’Agenzia delle Entrate
L’Agenzia, in alcuni documenti di prassi, aveva già lasciato margini di comprensione della possibilità di agevolazione anche in tali casi (cfr. interpello 154/2017), ma la presente decisione rafforza l’orientamento giurisprudenziale contro interpretazioni restrittive. ()
Implicazioni pratiche
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Il contribuente che acquistasse due unità contigue con l’intento di unirle potrà più serenamente fare leva sulla previsione di un unico alloggio, sapendo che non è l’adempimento catastale che conta, ma la sostanza dell’unificazione effettiva entro i tre anni.
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In sede di difesa (avvisi fiscali), si dovrà porre l’attenzione su tutte le modalità di dimostrazione dell’unificazione: progetti, autorizzazioni, fotografie, relazioni tecniche, documentazione dei lavori, certificazioni, impianti, distribuzione interna, destinazione d’uso, ecc.
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Può essere utile – anche se non indispensabile entro i tre anni – attivare tempestivamente la procedura di fusione catastale affinché, una volta eseguita, costituisca un documento utile in caso di contestazioni.
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Occorre verificare che il risultato finale dell’accorpamento non configuri un immobile di lusso (cioè non ricada nelle categorie A/1, A/8, A/9) e che siano rispettati tutti gli altri requisiti ordinari per l’agevolazione “prima casa”.
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Tempestività e attenzione ai termini sono fondamentali: il termine triennale nel quale si deve realizzare l’unificazione coincide con il termine decadenziale per l’accertamento da parte del fisco.
Suggerimenti operativi
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Pianificazione dei lavori
Prima dell’acquisto, predisporre un programma dettagliato dei lavori necessari per unificare le unità, stimando tempi e costi, per evitare ritardi che superino il termine triennale. -
Documentazione tecnica puntuale
Curare le relazioni tecniche, le planimetrie (prima e dopo), le autorizzazioni edilizie (permesso di costruire, CILA, SCIA, ecc.), le certificazioni impiantistiche, fotografie e altre prove che attestino l’effettiva trasformazione in un’unità abitativa unica. -
Comunicazioni o atti tecnici
Anche se non vincolante entro i tre anni, attivare la procedura di fusione catastale (variazione catastale) non appena possibile, affinché costituisca prova formale dell’accorpamento, nel caso di eventuali contestazioni. -
Difesa in sede contenziosa
In caso di avvisi dell’Amministrazione, insistere puntualmente sull’argomento della “sostanza vs forma”: la Cassazione ha chiarito che l’accertamento non può fondarsi soltanto sull’assenza della fusione catastale, ma deve verificare la realtà dell’unificazione. -
Controllare possibili vincoli locali, norme urbanistiche e catastali
Verificare che non vi siano vincoli locali, regolamenti urbanistici o norme catastali specifiche che richiedano obblighi particolari nei termini per le variazioni catastali.
Conclusione sintetica
La Cassazione, con l’ordinanza n. 25866/2025, conferma e rafforza un importante principio nella materia delle agevolazioni “prima casa” applicabili in ipotesi di acquisto e accorpamento di più unità contigue: non è richiesto che l’accatastamento unitario avvenga entro i tre anni, purché l’unificazione effettiva (strutturale/funzionale) sia realizzata entro quel termine, e purché il contribuente sia in grado di provarla.
Si tratta di un orientamento molto favorevole al contribuente in quanto valorizza la sostanza dell’operazione rispetto alla forma catastale, ponendo l’accento sull’effettiva destinazione a uso abitativo e unitario piuttosto che sul mero adempimento amministrativo.
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