Pronuncia della Cassazione n. 26673/2025 in materia IMU, incentrata sul trattamento fiscale delle cosiddette “aree urbane” classificate in categoria catastale F/1. In particolare, la decisione ribadisce che tali aree — non essendo tecnicamente fabbricati né mantenendo la condizione di “terreno agricolo” — devono essere trattate come aree fabbricabili, e che l’imposta deve essere calcolata sul valore venale in comune commercio.
Premessa normativa e concettuale
Il regime IMU delle aree
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Il D.Lgs. n. 504/1992 (art. 5, comma 5) stabilisce che le aree fabbricabili sono soggette all’IMU, con la base imponibile costituita dal valore venale in comune commercio.
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Per contro, i terreni agricoli e le aree edificabili (o aree fabbricabili) rientrano in regimi distinti a causa delle differenze giuridiche e tecniche che li connotano (assetto urbanistico, possibilità di edificazione, destinazioni d’uso).
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Un’area può essere classificata catastalmente come “urbana” (F/1) quando non vi è un edificio, ma ha destinazione urbana, ed è priva di rendita catastale. In molti casi esse restano “inoperose” dal punto di vista edilizio, ma restano inserite nel contesto urbano.
La questione controversa — che è al centro della Cass. 26673/2025 — è se queste “aree urbane” possano essere assimilate ai fabbricati (con le conseguenze che ne deriverebbero) ovvero ai terreni agricoli, oppure se debbano essere trattate come aree edificabili (cioè assoggettate a IMU sulla base del valore venale).
Problematiche giuridiche
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Le aree urbane non possono essere equiparate automaticamente ai fabbricati, in mancanza di un edificio o di un’entità stabile di natura edilizia (cioè manca l’edificazione “in senso tecnico”).
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D’altro canto, non possono restare nel regime dei terreni agricoli, perché lo stato del suolo è alterato — si deve tener conto del contesto urbano e delle potenzialità edificatorie (anche se magari non concretamente utilizzate).
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Occorre quindi stabilire una “terza via” che assuma per tali aree lo statuto giuridico di aree fabbricabili, con tutte le regole collegate (base imponibile, eventuali vincoli, modalità di valutazione, specie in presenza di vincoli urbanistici/paesaggistici).
La pronuncia Cass. 26673/2025: punti salienti
Sulla scorta di fonti secondarie, ma coerenti con la prassi e gli orientamenti recenti, emergono i seguenti principi espressi dalla Cassazione:
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Le aree urbane in F/1 fanno scattare l’assoggettamento IMU come aree edificabili
La Corte afferma che se un’area è classificata come “urbana” (categoria F/1), anche se non dotata di rendita catastale, non può restare esente dall’IMU né assimilata a un fabbricato: occorre considerarla come area fabbricabile, posto che la destinazione urbanistica lo consente. -
La mera assenza di edificazione tecnica impedisce l’equiparazione ai fabbricati
In sostanza, la Corte non accetta che l’area sia trattata come edificato solo per la sua collocazione urbana: per poter considerarla “fabbricato” occorrerebbe un’effettiva edificazione in senso tecnico, che qui manca. Questo esclude un’applicazione automatica del regime dei fabbricati. -
Non si può considerarla terreno agricolo, per via dell’alterazione del suolo e della destinazione urbana
L’area urbana, pur non edificata, ha perso le caratteristiche fisiologiche del suolo agricolo (ad esempio, coltivabilità, destinazione rurale, stato naturale del fondo). Il contesto urbano e le potenzialità edificatorie mutano la natura giuridica del suolo. -
Applicazione del regime delle aree fabbricabili con base imponibile al valore venale in comune commercio
Essendo considerata area fabbricabile, l’IMU deve essere liquidata sulla base del valore venale in comune commercio. Questo implica che occorre una valutazione di mercato che tenga conto:-
della zona territoriale (quartiere, posizione);
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dell’indice di edificabilità urbanistico (mc/m², densità, capacità edificatoria residua);
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degli eventuali vincoli (paesaggistici, ambientali, destinazione d’uso, vincoli urbanistici);
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delle caratteristiche reali (accessi, posizione, costi di urbanizzazione, morfologia).
Il valore venale, dunque, è il parametro chiave per la determinazione della base imponibile.
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Effetti dei vincoli sull’imponibilità e sul valore
La Cassazione enfatizza che la presenza di vincoli (ad esempio paesaggistici, ambientali, vincoli di inedificabilità parziale) non esclude l’assoggettamento all’IMU, ma incide solo sulla determinazione del valore venale, che deve essere ridotto in misura proporzionata alle limitazioni reali. -
Mancanza di rendita catastale ≠ esenzione IMU
Il fatto che l’area non abbia rendita catastale (perché è in F/1, tipica categoria “urbana non fabbricata”) non implica che l’area sia esente da IMU: la Corte chiarisce che la “rendita nulla” non equivale all’“esenzione” e non esclude l’obbligo impositivo, se ricorrono le condizioni per trattarla come area fabbricabile. -
Onere della prova e ruolo del Comune nella determinazione del valore
È implicito che l’Amministrazione comunale — nell’emissione dell’avviso di accertamento — debba motivare la base imponibile valorizzando in concreto i parametri urbana ed edificatoria, tenendo conto dei vincoli presenti, e il contribuente potrà contestare il valore venale proposto attraverso perizia o elementi di mercato contrapposti.
Considerazioni critiche e implicazioni pratiche
Alla luce di questa pronuncia, sorgono alcune riflessioni e conseguenze operative da tener presente:
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Maggiore contenuto impositivo per le “aree urbane”
Molte aree classificate F/1, oggi in “stallo” edilizio, rischiano di essere soggette a IMU con basi imponibili complesse da contestare, anche se l’area non è effettivamente edificata. -
Valutazione accorta e documentazione per il contribuente
Il contribuente che venga destinatario di un accertamento o di un avviso IMU per area urbana dovrebbe predisporre una perizia di valutazione del valore venale, che consideri le limitazioni urbanistiche reali e i dati comparativi di mercato.
In particolare, l’onere di contestazione grava sul contribuente: deve dimostrare che il valore imposto è sproporzionato rispetto al mercato. -
Ruolo dei vincoli urbanistici e paesaggistici
Anche se vincoli gravi possono ridurre il valore, non bastano da soli a impedire l’imponibilità: occorre una valutazione che quantifichi l’incidenza delle limitazioni. Ciò rende più centrale che mai un’accurata analisi del PRG, dei vincoli del codice dei beni culturali etc. -
Possibile contenzioso più intenso
Ciò apre prospettive di maggiore contenzioso tributario sulle aree urbane, specie in contesti in cui i Comuni abbiano deciso valori alti o non abbiano adeguatamente giustificato le basi imponibili. -
Interazione con le delibere comunali sui valori venali
Le delibere comunali che fissano i valori delle aree fabbricabili (per scopi IMU) saranno cruciali: la loro legittimità può essere oggetto di accertamento. -
Rischi di retroattività o ricorsi su anni passati
Se l’Amministrazione non ha precedentemente considerato questa impostazione, potrebbero emergere questioni su accertamenti retroattivi, anche se in tema tributario operano limiti di decadenza.
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