Il problema dei condomini morosi rappresenta una delle questioni più diffuse e problematiche nelle gestione condominiale odierna. La mancata corresponsione delle spese condominiali può compromettere la regolare amministrazione dell’edificio, ostacolando servizi essenziali come pulizie, manutenzione e utenze comuni, e può generare tensioni tra i condomini, oltre a dispute giudiziarie.
**Possibilità di sanzioni nel regolamento condominiale**
In linea di principio, il regolamento condominiale può prevedere delle sanzioni nei confronti di chi non adempie ai propri obblighi di pagamento, ma ci sono precise limitazioni normative e giurisprudenziali da considerare.
**Normativa di riferimento**
L’articolo 70 delle Disposizioni Attuative del Codice Civile stabilisce che il regolamento condominiale può prevedere sanzioni pecuniarie (multas) per comportamenti contrari alle sue disposizioni. In particolare:
- **Decadenza e maggioranza:** La sanzione deve essere decisa dall’assemblea condominiale con una maggioranza di almeno metà del valore dell’edificio.
- **Importi delle multe:** La multa può arrivare fino a 200 euro, e in caso di recidiva, fino a 800 euro.
- **Tipologia di comportamenti sanzionabili:** Le sanzioni si possono applicare per comportamenti contrari al regolamento (ad esempio rumori molesti, uso improprio delle parti comuni, animali, parcheggi). Tuttavia, **non** possono essere applicate per il mero inadempimento delle spese condominiali.
**Obbligo di pagamento delle spese condominiali**
Il dovere di contribuire alle spese condominiali è un obbligo previsto dalla legge e dallo status di condomino, e non richiede una specifica previsione regolamentare. La normativa, infatti, non consente di sanzionare direttamente il mancato pagamento delle spese con multe, perché si tratta di un obbligo di legge e non di una norma regolamentare.
**Limitazioni e possibilità di azione**
Secondo l’art. 63 delle Disposizioni Attuative, l’amministratore può sospendere la fruizione di servizi comuni separabili (ad esempio, l’ascensore o il cortile) in caso di morosità, ma **non** può impedire al condomino di partecipare alle assemblee o di accedere alle parti comuni non soggette a sospensione.
**Sentenza della Cassazione (10929/2011)**
La Corte di Cassazione ha chiarito che:
- Le delibere assembleari o i regolamenti contrattuali possono prevedere penali e interessi di mora a carico dei condomini morosi, purché adottate con il consenso unanime di tutti i condomini.
- Se non c’è unanimità, tali clausole sono considerate nulle, perché impongono oneri gravosi o penali che incidono sulla sfera patrimoniale del condomino, senza un’adeguata autorizzazione.
**Conclusioni pratiche**
- Le sanzioni pecuniarie per il mancato pagamento delle spese condominiali **non** sono ammesse dal punto di vista legale, salvo che siano previste e approvate con una deliberazione unanime come clausole contrattuali.
- L’unica misura legittima che può essere adottata dall’amministratore, in presenza di morosità, è la sospensione temporanea di servizi separabili, senza impedire l’accesso alle parti comuni.
- I condomini morosi conservano i loro diritti di partecipare alle assemblee e di usufruire delle parti comuni non sospese.
**In sintesi**
Il quadro normativo e giurisprudenziale attuale limita fortemente la possibilità di introdurre sanzioni per morosità attraverso il regolamento condominiale. Le uniche misure generalmente riconosciute sono quelle di sospensione dei servizi separabili e delle azioni legali per il recupero dei crediti, mentre le sanzioni pecuniarie o penali per il mancato pagamento devono essere approvate con unanimity e inserite in un regolamento di tipo contrattuale.
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