La pronuncia della Cassazione n. 21862 del 2025 si inserisce nel solco della giurisprudenza consolidata in materia di indennità di esproprio, chiarendo un aspetto fondamentale riguardante la determinazione del valore da attribuire all'area espropriata.
In particolare, la Suprema Corte ha stabilito che, in tema di indennità di esproprio, non è possibile effettuare una valutazione unicamente sulla base del valore del costruito presente sull'immobile. Questa posizione deriva dalla considerazione che l’indennizzo deve riflettere il valore effettivo dell’intera area, considerando anche il suo stato di naturalezza, le caratteristiche del suolo, le potenzialità edificatorie e il suo valore di mercato in assenza di costruzioni.
Il principio sottolineato dalla Cassazione si pone in contrasto con eventuali pratiche che valutano l’indennità esclusivamente sul valore del fabbricato o delle opere presenti, ignorando il valore del terreno. La decisione si basa sul fatto che la valutazione dell’indennità deve essere effettuata considerando l’immobile nella sua interezza e nel suo valore di mercato, al netto di eventuali edificazioni o manufatti, che devono essere considerati come elementi accessori e non come il parametro principale per la determinazione dell’indennizzo.
L’orientamento della Cassazione si inserisce nel solco della giurisprudenza che mira a tutelare correttamente i proprietari, evitando di sottoporre a indennizzo unicamente il valore del costruito, che può essere di scarso valore rispetto al terreno stesso, specialmente nei casi di aree agricole o con potenzialità edificatorie ancora da sviluppare.
In conclusione, la sentenza n. 21862 del 2025 ribadisce che, ai fini della determinazione dell’indennità di esproprio, la valutazione deve essere effettuata considerando il valore dell’intera area, con esclusione di un calcolo basato esclusivamente sul valore del costruito presente, affinché l’indennizzo rifletta adeguatamente il valore reale dell’intero bene espropriato.
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