La sentenza della Corte di Cassazione n. 12079-12076 del 2025 affronta un tema di grande rilevanza nel campo della tassazione immobiliare, in particolare riguardo all’applicabilità della cedolare secca ai contratti di locazione ad uso abitativo stipulati da soggetti che agiscono nell’ambito della loro attività professionale.

 

La sentenza della Corte di Cassazione n. 12079-12076 del 2025 affronta un tema di grande rilevanza nel campo della tassazione immobiliare, in particolare riguardo all’applicabilità della cedolare secca ai contratti di locazione ad uso abitativo stipulati da soggetti che agiscono nell’ambito della loro attività professionale.

**Contesto e premessa normativa**

La cedolare secca rappresenta un regime fiscale opzionale che consente al locatore di tassare i redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo con un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali. La normativa prevede che essa si applichi ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo stipulati tra privati, escludendo però specificatamente talune fattispecie, come quelle che riguardano contratti di locazione che hanno finalità commerciali o professionali.

**La questione giuridica affrontata**

Il punto centrale della pronuncia riguarda la possibilità, per il locatore, di optare per la cedolare secca anche nel caso in cui il conduttore utilizzi l’immobile per scopi professionali, in particolare per l’esigenza abitativa dei propri dipendenti. La questione si inserisce nel dibattito più ampio sulla distinzione tra locazioni ad uso abitativo e locazioni ad uso diverso, nonché sull’interpretazione della normativa in relazione alla finalità del contratto.

**Principio affermato dalla Corte**

La Cassazione ha stabilito che il locatore può comunque esercitare l’opzione per la cedolare secca anche quando il contratto di locazione, pur riguardando un immobile ad uso abitativo, viene concluso nell’ambito dell’attività professionale del conduttore, in particolare per esigenze abitative di dipendenti o collaboratori. La motivazione principale risiede nel fatto che la finalità principale del contratto rimane quella abitativa, e che l’utilizzo professionale del conduttore non necessariamente esclude la possibilità di beneficiare del regime fiscale agevolato, purché si dimostri che l’immobile è destinato principalmente a finalità abitative.

**Implicazioni pratiche e interpretative**

Questa pronuncia amplia la possibilità per i locatori di optare per la cedolare secca, anche in situazioni in cui il conduttore utilizza l’immobile nell’ambito di attività professionali, purché la finalità abitativa rappresenti l’elemento prevalente. Ciò significa che l’utilizzo dell’immobile da parte di dipendenti o collaboratori non automaticamente esclude la possibilità di applicare il regime fiscale agevolato, evitando interpretazioni restrittive che potrebbero limitare eccessivamente il beneficio.

**Considerazioni finali**

La decisione della Corte di Cassazione offre quindi una maggiore flessibilità interpretativa, favorendo l’applicazione della cedolare secca anche in contesti in cui l’immobile viene utilizzato in modo collegato all’attività professionale del conduttore. Tuttavia, è importante sottolineare che spetta al contribuente dimostrare la destinazione prevalentemente abitativa dell’immobile e che l’utilizzo professionale dei dipendenti costituisce un elemento accessorio e non esclusivo.

**In conclusione**

La sentenza chiarisce che, nell’ambito delle locazioni ad uso abitativo, l’opzione per la cedolare secca rimane praticabile anche quando l’immobile viene utilizzato per finalità professionali dei dipendenti, purché la destinazione principale rimanga quella abitativa. Tale interpretazione contribuisce a una maggiore tutela delle ragioni del locatore e a una più flessibile applicazione del regime fiscale, in linea con le finalità della normativa e con le esigenze di mercato.