La realizzazione di un cappotto termico sulle facciate esterne degli edifici è oggi una delle principali soluzioni per migliorare l’efficienza energetica e ridurre i consumi.

 

La realizzazione di un cappotto termico sulle facciate esterne degli edifici è oggi una delle principali soluzioni per migliorare l’efficienza energetica e ridurre i consumi. Tuttavia, l’installazione di tali interventi deve essere gestita con attenzione, rispettando le normative legali e i diritti di tutti i condomini, specialmente nei casi di edifici condominiali. La recente modifica della normativa, in particolare attraverso il decreto legislativo 73/2020, ha introdotto una deroga alle distanze minime legali per l'installazione del cappotto termico, facilitando l'esecuzione di questi lavori. La deroga si applica a interventi di manutenzione straordinaria, restauro o ristrutturazione edilizia, purché l’intervento comporti un miglioramento energetico almeno del 10% in termini di trasmittanza termica, come previsto dal decreto 192/2005. Ciò consente la posa del cappotto termico anche se tale intervento dovesse violare le distanze previste da regolamenti locali, purché finalizzato al miglioramento dell’efficienza energetica.

Un altro aspetto cruciale riguarda l’approvazione dei lavori in ambito condominiale. L’installazione di un cappotto termico è considerata un'innovazione, ai sensi dell’articolo 1120 del Codice Civile, e quindi richiede una maggioranza qualificata per la sua approvazione in assemblea condominiale. Il Tribunale di Firenze, con il provvedimento n. 1842/2022, ha evidenziato che una delibera condominiale che non rispetti le maggioranze richieste può essere annullata. Tuttavia, la giurisprudenza non è uniforme su questo punto e continua a generare contenzioso, specialmente quando si tratta di lavori finanziati con il Superbonus, che prevede una maggioranza ridotta per l'approvazione.

Un altro elemento che può complicare l'installazione del cappotto termico è l’impatto sulle proprietà esclusive, come balconi e terrazzi. La giurisprudenza ha stabilito che ogni intervento che comprometta un bene di proprietà esclusiva, come sottolineato dal Tribunale di Roma (sentenza 17997/2020), è nullo, in quanto lesivo dei diritti di proprietà del singolo condomino.

Inoltre, la costituzione di un fondo speciale per la copertura dei costi è obbligatoria per la validità dei lavori, come previsto dall’articolo 1135 del Codice Civile. Il fondo dovrà essere costituito dall’assemblea condominiale, con la suddivisione delle quote in base ai millesimi di proprietà, e la Cassazione, con la sentenza n. 10371/2021, ha chiarito che il cappotto termico non è un’innovazione gravosa, quindi la spesa va ripartita tra tutti i condomini, inclusi quelli dei locali seminterrati.

Infine, un aspetto fondamentale da considerare è il possibile impatto sull’aspetto architettonico dell’edificio. Se l’intervento modifica la facciata, alterando il decoro architettonico, sarà necessaria l’approvazione unanime da parte di tutti i condomini, come stabilito dalla giurisprudenza. Questo per evitare che l'intervento possa ledere il valore estetico e storico dell’edificio, tutelato dalla normativa condominiale.

In conclusione, sebbene l’installazione del cappotto termico rappresenti un'opportunità significativa per migliorare l’efficienza energetica, è fondamentale che vengano rispettati i diritti di tutti i condomini, le distanze legali e il decoro architettonico. La normativa e la giurisprudenza stabiliscono limiti chiari e condizioni per garantire un equilibrio tra l'efficienza energetica e la tutela dei diritti individuali all'interno del condominio.