Cassazione 2025 - La pronuncia delle Sezioni Unite civili, depositata l’11 agosto 2025 con il n. xxxxx, nasce da due giudizi di merito in cui proprietari di terreni e fabbricati, gravati da vincoli e costi insostenibili, avevano stipulato atti notarili di rinuncia abdicativa alla proprietà. Il Ministero dell’Economia e l’Agenzia del Demanio avevano impugnato tali rinunce, sostenendo che il nostro ordinamento non ammetta la facoltà di “disfarsi” unilaterale di beni immobili .

 

 

 

Cassazione 2025 - La pronuncia delle Sezioni Unite civili, depositata l’11 agosto 2025 con il n. xxxxx, nasce da due giudizi di merito in cui proprietari di terreni e fabbricati, gravati da vincoli e costi insostenibili, avevano stipulato atti notarili di rinuncia abdicativa alla proprietà. Il Ministero dell’Economia e l’Agenzia del Demanio avevano impugnato tali rinunce, sostenendo che il nostro ordinamento non ammetta la facoltà di “disfarsi” unilaterale di beni immobili .

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Il contrasto dottrinario e giurisprudenziale

In dottrina e giurisprudenza si era acceso un dibattito su due fronti:

• L’esistenza o meno di una “res nullius” di beni immobili in attesa di acquisizione statale.

• Il bilanciamento tra la funzione sociale della proprietà (art. 42 Cost.) e la libertà dispositiva del proprietario (art. 832 c.c.).

Parte della giurisprudenza negava l’automatismo dell’acquisizione statale, paventando rischi di vacatio domini e fruizione illegittima dei beni.

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Principi di diritto affermati dalle Sezioni Unite

Le Sezioni Unite hanno chiarito che:

1. La rinuncia abdicatoria è un atto unilaterale e non recettizio, perfezionato con la dichiarazione del proprietario e non bisognoso di accettazione da parte dello Stato.

2. La causa dell’atto risiede nella mera volontà di dismettere il diritto di proprietà, anche per fini egoistici, senza sindacato sulla meritevolezza dell’interesse perseguito.

3. L’effetto riflesso è l’acquisizione, a titolo originario, del bene da parte dello Stato, in virtù dell’art. 827 c.c. .

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Natura giuridica e adempimenti

La Corte ha inoltre precisato che:

• L’atto di rinuncia richiede la forma scritta ad substantiam (art. 1350, n. 5, c.c.).

• È necessaria la trascrizione nei registri immobiliari (art. 2643, n. 5, c.c.) per l’opponibilità ai terzi, senza efficacia costitutiva.

• Non sono applicabili norme sulla conformità catastale o sull’elencazione dei titoli edilizi, data la natura non traslativa dell’atto .

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Implicazioni pratiche e scenari futuri

Questo orientamento produce effetti immediati:

• I notai registrano un flusso crescente di pratiche (128 istruite, 89 pendenti, 39 stragiudiziali prima della sentenza) che ora si chiudono automaticamente in favore dei rinuncianti.

• I proprietari di immobili onerosi – tra IMU, manutenzione, assicurazioni, interventi di messa in sicurezza – trovano uno strumento liberatorio efficace.

• Resta aperta la possibilità per il legislatore di introdurre limiti o condizioni, ma il giudice non potrà invalidare l’atto sulla base della finalità perseguita .

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Conclusioni

La sentenza n. xxxxx/2025 segna un punto di svolta: riconosce piena autonomia del proprietario nel rinunciare a un bene immobile e sancisce l’automaticità dell’acquisizione pubblica. L’equilibrio tra interessi privati e interesse generale, anziché basarsi su controlli giudiziali, è affidato ora all’iniziativa legislativa. Le prassi notarili dovranno adeguarsi ai nuovi parametri di forma e trascrizione, mentre i proprietari di beni gravosi dispongono di una via chiara per sottrarsi a vincoli onerosi.