La sentenza della Corte di Cassazione n. 27259 del 2025 offre un chiarimento importante in materia di IMU (Imposta Municipale Unica) applicata ai porti turistici in concessione, concentrandosi sul soggetto passivo dell’imposta in presenza di aree demaniali marittime concesse a soggetti privati.
📌 Contesto normativo
La questione ruota attorno all’art. 9, comma 1, secondo periodo, del D.lgs. n. 23/2011, che stabilisce:
«Nel caso di concessione di aree demaniali, soggetto passivo è il concessionario».
⚖️ Principio espresso dalla Cassazione n. 27259/2025
Con questa pronuncia, la Corte conferma che:
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Il concessionario di un’area demaniale (es. porto turistico) è il soggetto tenuto al pagamento dell’IMU, a prescindere dal tipo di diritto vantato sull’immobile (che sia reale, personale o altro).
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Non è necessario che il concessionario sia anche proprietario o titolare di un diritto reale (es. usufrutto, superficie): è sufficiente il fatto che disponga dell’area in virtù della concessione amministrativa.
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L’attribuzione della soggettività passiva non dipende dalla struttura giuridica del rapporto (reale o obbligatorio), bensì dalla situazione di fatto e diritto per cui il concessionario esercita un potere di godimento esclusivo sull’area.
⚓ Applicazione ai porti turistici
Nel caso specifico:
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Si trattava di un porto turistico realizzato e gestito da un privato in forza di una concessione demaniale marittima.
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Il gestore/concessionario contestava la propria soggettività passiva ai fini IMU, sostenendo di non essere titolare di un diritto reale (come richiesto ordinariamente per l’assoggettamento all’IMU).
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La Cassazione ha rigettato la tesi difensiva, richiamando la norma speciale contenuta nel D.lgs. 23/2011, che deroga al principio generale dell’assoggettamento all’IMU per i soli titolari di diritti reali.
📚 Riflessione giuridica
Con questa sentenza si consolidano due principi:
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Specialità della norma: l’art. 9, comma 1, secondo periodo, D.lgs. 23/2011 introduce una disciplina speciale per le aree demaniali in concessione, distinta dalla regola generale dell’art. 1, comma 743, L. 160/2019, che individua come soggetti passivi i possessori di immobili in base a diritti reali.
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Finalità fiscale sostanziale: l’IMU, essendo un’imposta patrimoniale, mira a colpire il godimento economico di un bene, e non la sua titolarità giuridica in senso stretto. Il concessionario di un porto turistico trae un’utilità economica esclusiva da un bene pubblico (l’area demaniale) e pertanto è assimilabile al possessore per finalità tributarie.
📝 Conclusioni
La Cassazione n. 27259/2025 ribadisce un indirizzo conforme alla prassi giurisprudenziale recente, orientato a:
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Responsabilizzare i concessionari di beni pubblici nel pagamento delle imposte patrimoniali (come l’IMU),
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Semplificare l’individuazione del soggetto passivo nelle situazioni di utilizzo privato di beni demaniali,
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Evitare vuoti d’imposta derivanti da formalismi legati alla natura del diritto esercitato.
✅ Implicazioni operative
Per i Comuni e gli uffici tributi:
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Possibilità di accertare e richiedere il pagamento dell’IMU direttamente al gestore/concessionario del porto turistico.
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Riduzione delle controversie sulla titolarità del diritto reale, grazie all’applicazione diretta della norma speciale.
Per i concessionari di aree demaniali:
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Obbligo di inserire l’IMU tra i costi di gestione ordinari della concessione.
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Necessità di un’attenta valutazione dei termini della concessione per verificare le basi imponibili e le modalità di calcolo dell’imposta.
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