La decisione della Corte di Cassazione n. xxxxx del 2025 affronta un tema di grande rilevanza in diritto condominiale, ossia la qualificazione e la regolamentazione dell’uso delle parti comuni, in particolare di una porzione di marciapiede adiacente allo stabile condominiale. La pronuncia si inserisce nel filone giurisprudenziale che chiarisce i limiti e le modalità di dimostrazione del diritto di uso di parti comuni, con particolare attenzione alle esigenze di funzionalità e di accessibilità delle aree di pertinenza condominiale.

 

La decisione della Corte di Cassazione n. xxxxx del 2025 affronta un tema di grande rilevanza in diritto condominiale, ossia la qualificazione e la regolamentazione dell’uso delle parti comuni, in particolare di una porzione di marciapiede adiacente allo stabile condominiale. La pronuncia si inserisce nel filone giurisprudenziale che chiarisce i limiti e le modalità di dimostrazione del diritto di uso di parti comuni, con particolare attenzione alle esigenze di funzionalità e di accessibilità delle aree di pertinenza condominiale.

**2. La questione centrale: uso del marciapiede e onere della prova**

Nel caso esaminato, si discuteva se la porzione di marciapiede, necessaria all’uso comune e per facilitare l’accesso all’edificio, fosse da considerarsi parte integrante delle proprietà condominiali o se, invece, fosse una servitù di passaggio o un’area di uso esclusivo di alcuni condomini o di soggetti terzi.

La Cassazione ha stabilito che, quando una porzione di marciapiede è necessaria all’uso comune – cioè, al passaggio agevole e sicuro dei condomini e dei visitatori – essa si considera parte integrante del patrimonio condominiale, e quindi, il suo utilizzo non richiede la prova di un titolo specifico da parte dei condomini. In altre parole, tale porzione di marciapiede, essendo indispensabile per l’accesso all’immobile, è soggetta a una presunzione di uso comune.

**3. La presunzione di uso comune e l’onere della prova**

La sentenza sottolinea che, in presenza di un’area di uso comune necessaria all’agile passaggio e all’accesso allo stabile, il condominio o i singoli condomini sono dispensati dall’onere di dimostrare il loro diritto di utilizzo di tale spazio. È, invece, onere del soggetto che contesti l’uso di fornire la prova di un titolo contrario, ad esempio, di un diritto di proprietà esclusiva o di una servitù di passaggio diversa.

Questa impostazione si fonda sulla natura funzionale delle parti comuni e sulla necessità di garantire l’accessibilità e la sicurezza degli abitanti e dei visitatori, evitando che la mera mancanza di un titolo formale ostacoli l’uso di spazi indispensabili.

**4. Implicazioni pratiche e rilevanza della decisione**

La pronuncia offre un importante spunto interpretativo per i condomini e i professionisti del settore immobiliare e legale. Essa chiarisce che, in presenza di parti di marciapiede o altre aree di uso comune indispensabili all’accesso, l’uso di tali spazi si presume legittimo e legittima l’uso da parte del condominio, a meno che altri soggetti dimostrino un diritto contrario.

Questo principio rafforza la tutela dell’uso funzionale delle parti comuni e semplifica l’onere probatorio nelle controversie sulla proprietà e l’uso degli spazi condominiali.

**5. Conclusioni**

In sintesi, la sentenza n. xxxxx del 2025 della Cassazione ha chiarito che:

- La porzione di marciapiede necessaria all’uso comune e all’ingresso dello stabile si considera parte integrante del patrimonio condominiale.
- L’uso di tale spazio da parte del condominio o dei condomini si presume legittimo e non richiede prova di un titolo specifico.
- È onere di chi contesti tale uso dimostrare un diritto contrario, come una proprietà privata esclusiva o un’altra servitù.

Questa pronuncia rafforza il principio secondo cui le parti di uso comune, specialmente quelle indispensabili per la funzionalità dell’edificio, sono tutelate come tali, semplificando le procedure e tutelando l’accessibilità e la sicurezza degli utenti dello stabile.