La pronuncia della Cassazione del 2025 riguarda un aspetto importante della proprietà e dei diritti in ambito condominiale, in particolare riguardo alla distinzione tra le parti di proprietà esclusiva e quelle condominiali, nonché alle condizioni in cui l’acquirente di un solaio o lastrico allo stato grezzo può diventare proprietario di porzioni di spazio sovrastante.

 

La pronuncia della Cassazione del 2025 riguarda un aspetto importante della proprietà e dei diritti in ambito condominiale, in particolare riguardo alla distinzione tra le parti di proprietà esclusiva e quelle condominiali, nonché alle condizioni in cui l’acquirente di un solaio o lastrico allo stato grezzo può diventare proprietario di porzioni di spazio sovrastante.

**Contesto normativo e fattuale**

L’articolo 1117 del Codice Civile disciplina i beni comuni condominiali, includendo tra questi le parti dell’edificio destinate all’uso o al servizio di tutti i condomini, come le colonne, le grondaie, e le parti di copertura. La disposizione stabilisce che tali parti sono di proprietà comune, salvo diversa volontà espressa nel titolo.

Nel caso in esame, l’acquirente ha acquistato un solaio o lastrico allo stato grezzo di un edificio, con il diritto di edificare il proprio appartamento. Tuttavia, la questione centrale riguarda se, e in che misura, tale acquisto comporti anche il trasferimento di eventuali parti di spazio sovrastante, come le colonne d’aria o le porzioni di copertura, che potrebbero essere considerate parti comuni.

**Principio affermato dalla Cassazione**

La pronuncia chiarisce che l’acquirente di un solaio o lastrico allo stato grezzo non diviene automaticamente proprietario, salvo diversa volontà manifestata nel titolo di acquisto, delle porzioni di spazio sovrastante prive di tramezzature e che non siano utilizzabili dal proprietario stesso. In altre parole:

- **Porzioni di colonna d’aria prive di tramezzature**: Se il titolo di acquisto non specifica diversamente, l’acquirente non acquisisce la proprietà di tali porzioni di spazio sovrastante, che rimangono parti condominiali.

- **Utilizzabilità e destinazione**: La proprietà si estende a ciò che è effettivamente usufruibile e distintamente delimitato. Se il titolo non attribuisce specificamente tali porzioni, queste rimangono di proprietà condominiale ai sensi dell’art. 1117 c.c.

- **Efficacia del titolo**: La qualificazione della proprietà dipende dall’esame del titolo di acquisto. La volontà delle parti, espressa nel contratto o nell’atto di acquisto, è determinante per stabilire se si intende trasferire anche le porzioni di spazio sovrastante, e in quale misura.

**Implicazioni pratiche**

La sentenza sottolinea l’importanza di una chiara e precisa formulazione contrattuale, che specifichi se e come si intendano trasferire anche le porzioni di spazio sovrastante, al fine di evitare successive controversie sulla proprietà di tali parti. In assenza di una chiara volontà contrattuale, si applica il principio generale secondo cui tali spazi rimangono di proprietà condominiale.

**Conclusioni**

In sintesi, la pronuncia della Cassazione ribadisce che l’acquisto di un solaio o lastrico allo stato grezzo non comporta automaticamente il trasferimento di tutte le porzioni di spazio sovrastante, ma solo di quello specificamente individuato e trasferito nel titolo. Le porzioni di colonna d’aria o altre parti di copertura, prive di tramezzature e non usufruibili, rimangono di proprietà condominiale, salvo diversa volontà chiaramente manifestata nel titolo di acquisto.

Questa decisione evidenzia l’importanza di una corretta e dettagliata formulazione contrattuale in operazioni immobiliari di questo genere, per definire con chiarezza i limiti e le estensioni della proprietà trasferita, tutelando così le parti coinvolte e prevenendo future controversie.